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            談一談引導城中村城市化的若干對策(通用8篇)

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              從狹義上說,城中村是指農村村落在城市化進程中,在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地,仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊;或全部或大部分耕地被征用,農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區,亦稱為“都市里的村莊”。以下是為大家整理的談一談引導城中村城市化的若干對策(通用8篇),歡迎品鑒!

            談一談引導城中村城市化的若干對策篇1

            摘要分析了推進城中村發展中存在的問題及引發的原因,并從強化規劃引導,推進城中村物質形態城市化;消除城鄉差別,促進城中村社會管理形態城市化;加強教育培訓,實現城中村完全城市化等方面提出發展對策,以供參考。

            關鍵詞城中村;發展;存在的問題;原因;對策

            中圖分類號TU984.114文獻標識碼A文章編號1007-5739(2010)23-0397-02

            城中村是我國城市建設進程中的一種特有現象,是城市化快速發展中出現的一種新的社會問題,也是城市發展面臨的難題。在城市化、工業化快速推進的背景下,深入研究探討城中村如何發展的問題,打破目前這樣一個盲目、被動、低速發展的格局,增加搶抓機遇的意識,樹立大氣魄,提升大境界,統一思想認識,調整產業結構,創新工作機制,找準發展路徑,充分發掘發展空間,推進城中村經濟跨越發展;加快實現城中村從農村向融入城市轉變、從農民向居民轉變,真正將城中村管理完全納入城市政治、社會管理體系中,納入城市福利與公共產品分配體系中,從而加快實現農業向二、三產業轉變的歷史性跨越[1-4]。

            1存在的問題

            1.1文化素質問題

            城中村村民受教育程度普遍偏低,由于農民科技知識低下,對新事物、新技術缺乏認識,從而阻斷了接受新事物、學習使用新科技的能力,存在嚴重的“等、要、靠”思想。這些認識制約了社區文化的快速健康發展,導致城中村城市化進程的被動和激進化,使傳統農村文化尚未轉變為現代城市文化,物質財富急速增長并未帶來村民素質迅速提高;加之本地文化與外來人口帶來的外地文化的沖突,使村民城鄉二元性和社會邊緣性凸顯[5]。

            1.2現實生活問題

            城市村民的土地被征用后,很難將村民轉變為居民,村委會也很難轉變為居民委員會。目前的情況是,大多數城市村委會與居民委員會合并為社區委員會。村民仍保留農業戶籍,未轉變為居民,形成二元結構,給城市管理和社區建設帶來困難。根據國家和省的現行政策,村民可以享受計劃生育、住房建設、葬禮、參軍、兒童教育等優惠政策,但轉變為居民后不能繼續享受,村民不想轉變為居民。村民們擔心,在身份轉變后,原有的集體財產、集體經濟和其他利益的分配受到影響。同時,歷史上長期的城鄉二元制度使教育資源過于集中,村民的一般文化素質不高。一些城市村民由于租金收入高,生活相對富裕,就業高,就業低,無所事事。一些經濟條件差、希望就業的村民在城市就業競爭中面臨著明顯的弱勢,從理論上難以保持村民的生產和就業差異,但也使得到城市化,難以保持村民的基本就業能力。此外,規劃滯后、社會治安混亂等普遍問題嚴重影響了整個城市的現代化進程。

            1.3“寄生型、外生式”村集體經濟問題

            城中村村民由于保守和小農意識根深蒂固,普遍存在“小富即安”心理,缺乏干大事創大業的開拓進取精神,導致發展集體經濟觀念弱化,氛圍不濃。隨著改革的不斷深入,城中村村民發展集體經濟的意識逐漸淡薄,認為黨的政策是鼓勵發展個體經濟、民營經濟,發展集體經濟已經過時,認為搞市場經濟就是誰有本事誰致富,只要經濟發展了,農民富裕了,有無集體經濟無關緊要;也有人認為現在國有企業都改制了,各地都在放手發展個體私營經濟,再提發展村集體經濟是走回頭路,不合時宜。導致城中村集體經濟以三產尤其是純土地出租等為主業,經濟收入依賴出租房租金、政府或開發商征地補償金,為典型“寄生型外生式經濟”,村民家庭收入主要源于集體分紅和出租屋收益[6]。

            2引發城中村問題的原因

            2.1城鄉二元結構矛盾是直接原因

            隨著發展加快,計劃經濟時期二元體制缺陷在城市化發展中的制約作用越來越突出。二元土地管理制度使農民憑借村集體土地使用權,成為“食利”階層,導致城中村經濟增長的外生性。二元行政管理制度使城中村仍保留農村行政建制,在一定程度上導致村集體經濟利益與城市公共利益發生矛盾。

            2.2人口增多與土地短缺是根本原因

            城市快速發展,需征用周邊農村耕地獲得擴展空間,于是周邊農村逐漸被納入城市,形成城中村。以失去土地為代價的城市人口不斷增加,社保壓力越來越大。由于配套制度缺乏,使城中村村民難以獲得平等教育等社會權利。同時,土地成為稀缺資源,城中村仍保留農村傳統宅基地和一部分村集體土地,地價上漲使村民得到以建房出租或土地出租為主要收入來源的機會。安于現狀,不思勞作,使自身發展和城中村發展處于停滯狀態,此外,城中村村民和城市人口之間發展機會的不均等,也制約著城中村發展和城市化水平的提高。

            3對策

            3.1強化規劃引導,推進城中村物質形態城市化

            將城中村納入城市發展軌道,一是實現城中村物質形態城市化,在規劃中,應立足長遠、統籌考慮、高標準制定城中村發展規劃。即打破原行政村區域界限,搞好與城市周邊環境和設施銜接,提高土地集約利用率和基礎設施共享率。二是堅持政府調控,市場引導,充分發揮土地等資源市場運作效率,同時確保村民、開發商、政府三方利益的共同實現。推進城中村物質形態城市化,從而達到改善居民生活,提升城市競爭力的目的。

            3.2消除城鄉差別,促進“城中村”社會管理形態城市化

            推動村委會向社區居委會轉變,運用城市社區的管理體制對城中村進行管理。一是通過健全管理機構,轉變管理職能,使其納入城市統一管理體系。二是通過逐步縮小城中村與城市在社會保障等方面的差距,實現城鄉一體化,最終使城中村完全納入城市發展軌道。

            3.3加強教育培訓,實現城中村完全城市化

            一是用先進文化塑造村民思想觀念,通過教育指導,逐步改變部分農民依賴思想,樹立正確擇業觀念。二是通過就業技能培訓,提高村民就業能力。三是為村民參與勞動力市場競爭、進行自主創業提供良好的政策環境和必要的信息支持,使城中村村民完全融入城市經濟生產和社會分工中,逐步實現城中村思想觀念和生活方式的城市化。

            4參考文獻

            [1]高書森.淺析“城中村”改造的問題及解決對策[J].21世紀:理論實踐探索,2010(3):54-55.

            [2]高婉炯.“城中村”改造存在問題及反思[J].四川建筑,2008,28(6):11-13.

            [3]李煜.城中村的成因分析及存在問題[J].山西建筑,2007,33(7):35-36.

            [4]邵任薇.論城中村的成因及改造的必要性:以深圳市為例[J].宜春學院學報,2010,32(7):55-57.

            [5]鄧煒.城中村改造策略初探――以重慶市為例[J].河北農業科學,2010,14(7):99-101.

            [6]城市化進程中的“城中村”改造[J].中國經濟報告,2010(4):123-127.

            談一談引導城中村城市化的若干對策篇2

              [摘要]隨著土地資源的日益緊缺以及城中村土地增值效益的增加,越來越多的房地產公司積極投入到城中村改造中來。本文以市場主導為切入點,針對城中村改造中存在的問題,結合規劃設計實踐,對該類項目的規劃設計提出相關的對策。

               [關鍵詞]城中村改造;市場化運作;規劃設計;存在問題;相應對策

               中圖分類號:C913文獻標識碼:A

               1城中村改造的模式

               目前,城中村改造主要有政府主導、村集體自行改造以及市場化的公私合作開發三種改造模式。在政府主導的城中村改造模式中,地方政府作為城中村改造的主體和責任人,全面負責城中村改造政策、村民住宅拆遷補償和村民安置方案、村民安置過渡方案的制定和具體實施。在村集體自行改造模式中,往往是村委會自行籌資開發,完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。改造完成后,村集體將多余的房產進行市場運作,形成滾動開發。在市場化的公私合作開發模式中,政府、村委會和開發商三方合作,由政府完成土地轉性及戶籍調整,由開發商出資完成舊村改造建設,并通過結余土地的增益來平衡投資成本。本文所研究的城中村改造模式即為第三種改造模式。

               2市場主導的城中村改造的主要特征

               2.1以村為單位的就地改造方式居多

               雖然政府對城中村改造已有一定的規劃安排,但由于城市建設的持續性,城中村改造就地改造的方式居多,這主要表現在三個方面:①大多數的城中村安置點在短期內不能滿足建設條件,難以實現集中安置;②由于多數城郊村村民希望原地回遷,不愿離開自己已經熟悉的環境;③由于各村之間的經濟條件差異較大,適合改造的時機也有所不同。由此可見,以村為單位的就地改造居多。

               2.2需要通過土地收益平衡支撐城中村改造

               雖然城中村改造會獲得政府適當的經濟支持,但對于建設工程來講仍然是杯水車薪。因此,在城中村改造中,勢必需要集約使用土地,將多余土地進行收益平衡才能完成改造工程。為了保證正常的市場運作,一般需要將土地性質轉為國有后才能進入常規的房產開發程序。

               2.3需要對局部控制性詳細規劃進行調整

               控制性詳細規劃(以下簡稱“控規”)作為城中村改造中規劃主管部門的管理依據之一,無疑需要對其進行嚴格執行。由于城中村改造的權屬復雜、矛盾較多,而控規無法在各個方面(短期需求及長期控制之間)做到面面俱到,因此往往在城中村改造可行性報告初步確定后,還需要獲得相關部門的認可,并進一步對控規進行局部調整,提供完善的規劃設計條件。

               2.4需對失地的回遷居民提供生活保障

               城中村改造的目的不僅僅是從戶籍上將村民變為城市居民,最重要的是引導村民適應城市的生活形態。由于本身的技能原因,村民在城中村改造后將面臨一系列生存問題。因此在城中村改造中,往往是通過增加商業出租房或者增加集體物業等方式對居民的日后生活提供生活保障。

               3、市場主導的城中村改造的規劃設計難點

               3.1傳統控制性詳細規劃指標的不適性

               由于市場化的城中村改造多是在原地拆遷、原地資金平衡的條件下完成,其控規指標的不適性主要表現在以下幾方面:

               ①“一村一策”的實際操作需求,造成規劃管理部門在可行性研究階段對控規指標的需求具有模糊性;

               ②開發單位經過利益平衡后帶來了控規指標需求的變化;

               ③城市區域開發強度變化后引起了城市空間環境及基礎設施的變化,從而引起控規的調整。

               3.2規劃技術管理規定中部分指標的不適性

               由于城中村本身是在按照規劃標準建設的城市規劃區內自行建設的區域,自其形成時就存在土地屬性混雜、與城市管理規定相沖突的問題,加之在城中村改造中必須實現資金平衡,故在規劃實施中往往需要對城中村改造提出專項的控制指標,這主要體現在以下幾方面:①城中村用地的混雜性造成土地使用效率的降低;②基地周邊現狀建筑或設施引起了建筑退界的變化;③改造的資金平衡以及對商業用房后期經營收益的需求使開發強度得到增強,進而產生用地屬性的復合性,并帶來了傳統居住區概念的變化;④住宅高強度的開發帶來了對周邊建筑的日照影響。

               3.3傳統規劃設計思路的不適性

               市場化的城中村改造涉及市政府、區政府、開發商和村集體等多方利益,實施中又存在規劃管理、土地管理、政府政策等方面的協調問題,因此簡單的“設計條件―規劃設計方案―修建性詳細規劃―建筑設計”的設計流程無法適應市場的需求,而多采用“專項規劃―設計條件―總體規劃及建筑概念設計―分期修建性詳細規劃及建筑設計”的流程,以適應以下幾方面的要求:①改造村民有多種多樣的訴求,要相對明確的回遷方案,這樣他們才會支持拆遷工作;②回遷房區域是否轉為國有土地后與商品房區統一開發,以及未來回遷房的產權及管理等問題,各地均有不同的計劃安排;③城中村改造是自我滾動的平衡開發,分期的資金平衡及規劃的可實施性將成為項目成敗的重要標準。

               3.4傳統改造利益群體的不適性

               城中村改造除涉及開發商和村集體等多方利益,由于改造主體――村民的話語權較大,以往的改造通常過多的集中在村民的改造補償問題上。大把改造更涉及到廣大社會群體――外來中低收入租賃者的利益,改造完成后,城中村往往搖身一變成為高檔居住社區,將中低收入租賃者拒于門外,租賃者只能往更為偏遠的城中村移居,而城中村房源因改造而逐漸短缺,造成中低收入群體的成活成本大幅上漲,最終導致城市的包容性及競爭力下降。

               4市場主導的城中村改造的規劃設計對策

               4.1通過城中村專項規劃來保證相關

               部門制定切實可行的改造政策城中村的市場化改造往往通過兩種途徑來完成改造,一是政府積極引導,通過公開招標形式進行自上而下的項目改造;二是村集體自行招商,在獲得政府相關部門的認可后,自下而上完成項目改造。無論采用哪種方式,都必須堅持“政府引導、市場主導、村民認同”的原則以獲得共贏。因此,在可行性研究階段由開發單位編制城中村改造專項規劃,從經濟、政策和城市協調等方面全面分析項目的成本及對周邊區域的影響,尤其應在交通及城市基礎設施承載力方面做深入研究,了解該項目的最低改造成本及最大承載力,以為相關部門制定相應的“一村一策”提供改造政策。

               4.2從城市功能的角度引導市場化城中村改造

               城中村是存在環境差及安全隱患等問題,但不能因此而對其一味地否定,應該肯定其在城市發展初期,城市房源嚴重不足的情況下,為城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此,如果簡單地將其視為毒瘤,通過建設一個現代化的高端居住社區而改善了環境,實際上是破壞了其重要的城市功能,因此,對其實用功能及設計中應注重對城市層面的分析研究,以公共利益與市場利益的平衡作為基本原則,避免由于市場化引起的利益最大化效應而帶來的對城市發展的損害,應將改造后的城中村納入保障住房體系。

               4.3形成規劃管理與多方公眾參與并重的機制

               城中村改造不僅僅是一個技術問題,還是一個復雜的社會問題。規劃設計不僅需要滿足相關的技術管理規定及改造地的業主村民的需求,從城市綜合利益出發,更應傾聽現狀大量的租賃者意見,以確保改造項目符合各方利益要求地進行。

               4.4分期開發,穩步推進的改造思路

               對于城中村改造來講,通過全村改造一蹴而就確保全體村民利益的改造模式是理想,但面對現實多方不一的意見,往往造成項目難以推進,影響城市發展的進程。因此,整體改造分期實施,通過細化制定分期開發的改造方案,在規劃設計中平衡近期及遠期的利益,成熟一塊改造一塊的改造模式更值得推薦。通過讓部分人先體驗到改造的成效,增加村民對改造的信心,更利于推進全村改造及實現保障村民近期及遠期的利益。

               4.5充分運用社區模式打造混合住區

               在城中村改造過程中,短期內可能會產生集體用地與國有土地、無償使用土地與有償使用土地并存的情況。同時,在居民生活方面,也會存在回遷居民、租賃者、普通城市居民和富裕城市居民的分區管理問題。雖然改造在短期內對土地價值及社會生活有一定的影響,但從長遠來看,卻給了我們打造階層融合、創造活力社區的機遇。

               (1)“大社區、小組團”的社區模式適

               用于市場化開發多物業類型的需求。在城中村改造中,由于品質及客戶人群的不同,回遷房與商品開發房之間需要進行適當的分隔,即使是在回遷房之間,由于各村管理方式的不同,各村的回遷區域也需要進行適當的分隔。因此,采用“大社區、小組團”的社區開發模式將適用于多數城中村改造區域,即公共區域將各組團聯系為一個統一共享的整體,并提供各組團之間交流的平臺;各組團實行獨立封閉管理,以保證各區域的相對獨立性,并利于未來的管理。

               (2)“社區中心―組團配套”模式適用于市場化開發多層次的居住配套。

               在城中村改造中,一般都需要設置適量的村民公共配套物業,作為村民未來經濟收入的重要來源。但該類物業往往以臨街商業形式出現,其主要功能也僅限于中低檔的出租商業業態。另外,商品開發區需要較高檔次的物業配套,以滿足市場的需求。因此,通過多層次的社區配套,并根據城市建設的發展進行配套建設,有助于營造良好的居住氛圍。

               5結語

               以上對采用市場手段完成的城中村改造項目的總結,均為近幾年筆者在工作中做的總結性論證,因具體項目不同,在實際的實施中存在的問題更為多樣化,這也是今后工作中需要重點論證和實踐的方面。綜上所述,隨著我國土地資源的緊缺及城鄉一體化的發展,位于城市規劃區范圍內的城中村,在優惠的舊村改造政策的支持下,成為了眾多開發商爭相改造的重點區域。在城中村實現自我改造的過程中,除了會遇到規劃管理方面的問題,還會面對社會、經濟、政策以及村民心理上的問題。因此,堅持“政府引導、市場主導、公眾監督、因地制宜”的原則,更加注重城市規劃的經濟性、動態性與社會性,才能真正引導城市建設的健康發展。

            談一談引導城中村城市化的若干對策篇3

              摘要:改革開放以來,在一些經濟發展較快的地區,由于城市建設速度加快,導致城市用地緊張,把以前圍繞城市周邊的部分村落及其耕地納入城市建設用地的范圍,在這些用地上原來的行政村被“卷入”城市,形成現在許多的城中村現象。本文參照深圳城中村改造的成功經驗進一步探討“城中村”改造的可實施性。

              關鍵詞:“城中村”現象;透視分析;城市化;改造對策

              中圖分類號:F291.1文獻標識碼:A文章編號:

              Abstract:sincethereformandopening,insomeeconomicdevelopmentfasterareas,becausethecityconstructionspeed,theurbanlandintension,theformeraroundthesuburbsofthecityofcultivatedlandintovillagesandtheirurbanconstructionlandarea,inthelandoftheoriginaladministrativevillageswereon"involvedin"city,formnowmanyvillagesofthephenomenon.Thisarticlerefertotheshenzhencityvillagereconstructionfurtherexploresthesuccessfulexperienceofthevillageinsidecity"canbeimplementedinthereconstructionofsex.

              Keywords:"villageinsidecity"phenomenon;Perspectiveanalysis;Urbanization;Reformcountermeasures

              一、“城中村”的特征分析

              城中村是城市化推進過速的產物。隨著城市化進程的加速,城市用地的急劇擴張,越來越多的村莊被納入了城市建設用地范圍之內。在發展的初期,政府因無力妥善安置村民,不得已預留一些村民居住和維持生存的空間。這些地塊和以前的村民住宅用地基本保持集體所有制性質不變,實行農村管理體制,形成了相對封閉的小社會。城中村所在的街道又難以按照城市管理體制實施管理。這種城鄉二元管理體制,實際上使城中村處于“兩不管”的狀態,造成城中村的規劃、建設、管理長期處于混亂無序的狀態。當前,城中村普遍存在的基礎設施建設薄弱,村內建設混亂,環境衛生惡劣,社會治安復雜等問題,已經嚴重影響到城市化進程的推進,影響到城市整體形象功能的發揮。

              1、空間形態和內部功能與周圍環境的劇烈反差:

              全國快速城市化進程中,一部分地區由于規劃跟不上或者沒有按照規劃及時實施及規劃管理不嚴和政策的引導不當,在由第一產業向二、三產業轉型的過程中,發生村鎮用地范圍內用地功能混亂的現象。居住、工業、商業等用地相互交織,綠化、停車、疏散等公共空間用地幾乎為零,建筑物雜亂無章,建筑密度高達60%―80%。村民建房一般建至3―4層甚至6―7層,容積率超過3.0甚至4.0。日照、采光、衛生、通風等居住自然條件相當惡劣。其次,這些地區城市基礎設施和公共設施建設嚴重缺乏,道路狹窄一般寬度為6-7米甚至3-4米不等,并且曲折、不成系統,無法滿足居民的使用和停車、消防的基本要求。市政設施缺乏導致經常性內澇,尤其北方城市冬季不能及時清掃積雪導致冰雪消融時環境臟亂差的現象。學校、幼兒園、醫療衛生、市政公用設施、人防等設施的數量和質量更無從談起。再次,“城中村”是一個充滿矛盾的地域空間,人口構成混雜,人群密度大而社會管理薄弱,外來人口較多管理不到位,亂搭亂建、亂堆亂放導致社區環境臟亂差,社會治安問題較為突出,人口組成包括本地村民、城市人口及外來流動人口。這些不同地域、社會地位、心理價值、籍貫、語言的群體在此匯集產生了文化上的沖突和融合。

              2、用地、人口的性質和規模難以界定:

              首先,《城市用地分類與規劃建設用地標準》中對這類用地的性質一般歸為E6類用地(村鎮建設用地),但其又處在和城市用地交錯位置,用地功能難以用城市用地分類標準進行界定。其次,居住在這些地區的村民既能享受到城市居民所能得到的一切公共服務設施,又能享有國家賦予農民的特權,占地建房和計劃生育方面的特殊政策。傳統的城鄉二元結構所帶來的農業人口和非農業人口之間的差距在這里蕩然無存。城市總體規劃中計算城市人口時又難以分類,難以統計;另外,這些地區具有優越的區位優勢和低廉的建設成本,使出租屋(村民自建房),生意異?;鸨?。同時,第三產業的發達和出租屋帶來的大量流動人口也使得這里人口構成復雜,相應的帶來了諸多的社會問題。

              3、行政體制和管理機制上的混淆和疏漏。

              首先,在農村行政體制上村集體一把手說了算,很多鄉村干部不懂規劃,不知道盲目建設是違法的,會帶來嚴重后果,相反還認為是做了好事。有的甚至將村集體土地出租、買賣,給國家和集體利益造成了重大的損失。其次,村民很少有人過問村集體利益及資產,村里很少或者不召開村民代表大會,管理上存在很大漏洞。在農村城市化發展的今天使得“城中村”的管理建設顯現出了諸多問題。

              二、“城市里的鄉村”的負面影響

              1、土地資源的浪費

              “城中村”的土地資源由于缺乏統一的規劃、建設和管理,造成土地的占有率高,利用率低,產出率更低,形成不了開發的規模效益,破壞了城市土地利用的整體性,造成城市土地資源的嚴重浪費,“城中村”所具有的優越的區位優勢和低廉的價格使這些地區不規范的房地產“二級市場”特別活躍。一方面,對城市規范化的房地產市場形成了不公平競爭;另一方面,使本應屬于城市房屋、土地使用的交易收益流入個人或某些單位的囊中,房屋、土地收益流失。

              2、從社會、文化發展上的種種弊病

              社會發展要求“改善醫療、重視教育、增加就業、提高人口素質等”,由于“城中村”內的村民和外來的暫住人口由于歷史的原因普遍文化素質不高,再加上改革開放以后富裕的物質生活,容易滋生游手好閑、惟錢獨尊的價值觀念,缺乏在文化和專業知識技能上提高的動力。如果不及時進行更新改造,將引發諸多社會問題,使整個社區的生活質量下降和惡化,導致穩定的社會結構趨向于動蕩。

              3、從政策方面分析

              “城中村”這種獨特的發展模式,使得普通的城市居民很難去理解和關心這些地區的村民,而村民本身也缺乏參與城市生活的追求,從而形成公眾參與的盲區。

              由于“城中村”涉及“三農”中許多深層次的問題,現在城市規劃管理部門對“城中村”的存在和發展還缺乏系統的研究,無法形成一個明確的政策,這和城市這幾年新區建設量太大,政府無暇顧及這些地區的發展有關。

              三、“城中村”改造的新嘗試

              1、本地區“城中村”問題影響

              改革開放使我市的城市建設突飛猛進,并迅速朝著現代化的方向發展。城市化及城市的發展,村改居政策的實施使“城中村”村民變成城市居民,邁出了縮小與“城市人”身份差距的第一步。但是,由于這些“城市單元”仍然實行農村集體所有制和農村管理體制,成為“城市里的村莊”。由于經濟利益的驅動,村民紛紛在彈丸之地隨意建設、加層、搭接出租房,建了不少“握手樓”、“貼面樓”、“連體樓”,致使基礎設施適應不了人口密度增大的要求,出現了消防隱患無法消除,疏散通道、水、電、下水管道和地基等難以承受的問題。同時,居住人口密集造成的環境衛生惡劣、社會治安混亂等現象成為城市管理的死角。所有的這些問題,嚴重地影響到我市城市綜合競爭力的提升、城市功能的發揮、旅游城市形象的樹立和城市現代化的推進。改造“城中村”,是實現農村城市化、推進城市現代化的需要,是社會發展的要求,勢在必行。

              2、深圳“城中村”改造經驗

              以深圳為例,近幾年在政府對“城中村”改造的支持下,村干部群眾,依靠自己的力量,在改造“城中村”的試點中取得了明顯的成效。

              “城中村”改造涉及戶籍制度、土地利用制度、財政體制、投融資體制等多方面的問題。面對問題,地方政府鼎力支持村股份公司實行“統一組織、統一設計、統一建設、統一管理”,堅持“自行改造、整體重建”。村股份公司在上級的支持下創造了靈活的融資機制。由股份公司擔保、銀行貸款、政府貼息,在建戶出資,工程竣工后,銀行把貸款轉成樓宇按揭貸款,各戶按揭年限三到十年不等。由于領導高度重視,村干部群眾擰成一股繩,使工程提前六七個月竣工。新住宅區的設計和建筑,體現了當地特色和城市文化的品位。規劃全面考慮市政設施配套,道路、幼兒園、青少年活動中心、老年娛樂室、圖書館、健身房等,“城中村”改造取得了成功。

              深圳“城中村”改造之所以成功,一是政府掌握了管理社會的主動權,土地資源得以有效整合。政府的管理工作由被動變主動,管理成本有所降低。在新住宅區內,制定了居民規范準則、外來人員入住規定等等,出租屋也納入了社會化的規范管理,良好的內外環境吸引了更多的“打工族”入住。這種管理是由過去的“人治”向“法治”轉變,使社區管理走上了良性循環的軌道。同時,把村民原有的宅基地、村集體土地變為國有土地,使地價升值;政府通過合理調整住宅和商業用地,合理規劃布局和公共配套設施,使居民的住房面積、居住環境都大為改善。二是村民向居民轉變。在改造過程中,事事都與干部群眾商量,征得同意后才定案實施。不僅增強了干部群眾的民主法制觀念,還加強了基層民主法制建設。在管理體制改革方面,由過去的村委會變成了居委會。城中村被改造為現代城市社區,人們從物質生活到行為方式和思想觀念,逐步與城市人融為一體,生活水平和質量都大為提高,從而加快了城市化步伐。

              “城中村”是城市發展到一定階段的特殊現象,改造“城中村”是城市化進程中必須破解的一道難題。深圳城中村改造的實踐,為“城中村”改造提供了寶貴的經驗。

              四、“城中村”合理城市化對策

              1、“城中村”改造,必須以思想觀念更新為前提。

              要在大范圍內進行“城中村”改造,必須大膽解放思想,不斷更新觀念。各地“城中村”的狀況不同,干部群眾的思想水平、物質基礎不一樣,解放思想、更新觀念的任務各有側重。政府要重點圍繞加快建立和完善社會主義市場經濟體制和機制,強化市場經濟觀念和城市經營理念,在改進工作作風、加強服務上下功夫?!俺侵写濉钡母刹咳罕?,要富而思進,加快城市化步伐,樹立向現代城市人轉變的觀念。

              2、“城中村”改造,必須遵循科學規劃、為城市發展留下空間的原則。

              總結其他城市“城中村”改造規劃的經驗,重要的是規劃要有前瞻性和科學性,做到一二十年都不落后,以適應城市發展的需要。規劃要與城市化水平相適應,高起點、高標準地完善市政公用設施,完善環境規劃和空間設計,特別要注意保護國土資源和防止環境污染。建成完善的、相對獨立的、體現出地區和民俗特色的新型旅游城市和城市文明社區。

              3、“城中村”改造,必須以推動經濟和社會發展為出發點。

              改造是否推動經濟和社會發展是衡量“城中村”改造成功與否的一條根本標準。從充分挖掘土地利用的潛力,改善居住環境,提高人的整體素質著眼,提升無形資產和有形資產的價值,以獲得最大的經濟效益和社會效益。改造后的住宅區,應能達到房屋面積增加,居住環境優美,服務功能齊全的標準,這樣才能獲得良好的市場效應。

              4、“城中村”改造,政府必須始終堅持依靠村民自己搞改造的原則。

              “城中村”改造,觸及到群眾的既得利益。要從實際出發,在不損害國家利益、集體利益的前提下,給群眾一些政策性的補償和一定的資金扶持,使群眾得到實實在在的好處。制定符合實際的補償政策。即:在建期的貸款利息由各區財政全額補貼;區政府撥出部分啟動資金,作為基建前期市政配套建設補助費;妥善安置村民過渡房,合理補貼村民拆遷損失費;分別情況,給予面積補償;原村集體在舊村改造范圍內的留用地、工業用地,同樣與住宅用地一樣免交有關費用,并納入統一規劃、改造,土地升值的收益由村集體、舊村居民共同享有。在正確制定和運用政策的同時,充分發揮“城中村”黨組織、群眾自治組織、股份經濟組織的作用,號召干部、黨員起模范表率作用,調動群眾參與舊村改造的積極性。

              5、“城中村”改造,必須實行政府調控與市場運作相結合。

              “城中村”改造是是城市化進程中的一件大事、難事。這其中既有做群眾思想工作的難度,又有實行政策補償的難度,還有成本投入的難度。如何破解這一道道難題?深圳城中村的改造經驗是把政府調控與市場調節結合起來運作。比如,改造一個“城中村”需要龐大的資金,這一大筆錢從哪里來?單靠某一方面的投入是不夠的,必須多元化融資。除了群眾集資一部分、銀行貸款一部分、財政情況好的補助一部分以外,要用優惠政策激起投資者的投資興趣,以此吸收大量的民間資本,從根本上解決建房資金缺口的困難。又如,建房質量的好壞,與房產開發商的綜合素質直接相關,只有靠市場規則公平運作,在公平、公正、公開招標中競爭,杜絕“寫條子、拉關系、用物質打通”等歪門邪道,才能把一些開發商中的佼佼者挑選出來,保證高質量完成“城中村”改造的任務。再如,通過舊城改造新建的住宅,面積增加了,質量標準高了,居住環境改善了,要按增值的市價租賃出去,也要善于通過市場來運作,才能收到好的經濟效益。因此,只有把“看得見”的手和“看不見”的手結合起來運作,才能闖出一條“城中村”改造的成功之路。

              6、“城中村”改造,還必須與加強城市社區建設和村民就業相結合。

              首先,接納“城中村”市民的城市社區,要全面推行勞動預備制度,各區勞動就業培訓機構為“城中村”居民進行專門培訓。培訓措施有聯合辦學、短期技能培訓等。就業措施有獎勵自主擇業、進行創業資助、社區招工等。政府還需充分利用市、區、街道、社區居委會四級勞動就業網絡,為農轉非居民提供推薦就業服務。使“城中村”居民就業納入社會再就業工程,為“城中村”居民改變以前的靠集體分紅和出租房屋的謀生方式提供了機遇。實現謀生方式的職業化,是“城中村”居民從農村村民轉型為現代意義上的城市居民的最重要的標志。其次,要針對農民變市民這類人群的特點,最大限度地發揮社區管理和服務的功能。要進一步明確工作方向、對象、職責、方式、作用,把社區辦成新型市民之家。社區要以居委會為核心,圍繞居民群體“求安、求樂、求知、求富”的心理和要求,采用大眾喜聞樂見的有效形式,開展各種有益的群眾性的活動。把“知識技能推廣、防火防盜安全措施、優生優育政策、健康向上的文化娛樂形式”等寓于各種活動之中。潛移默化地進入市民頭腦,落實到創新實踐中去。要通過社區優質服務、優良管理,全面提升新型市民的整體素質,把城市提升到一個更新、更高的層次,使城市的經濟建設、社會穩定得到更快更好的發展。

              參考文獻

              [1]韓蕩.“城中村”改造的理論框架及案例研究.規劃師,2004,(5).

              [2]陳鵬.“城中村”改造的策略轉變.規劃師,2004,(5).

              [3]周銳波,閻小培.“城中村”文化透視.規劃師,2004,(5).

            談一談引導城中村城市化的若干對策篇4

              摘要:城中村是城市化進程中必然產物,隨著城市建設的迅速推進,農民可耕作的土地被國家逐步征用,村莊被逐步包圍,而村民集聚而居的村莊仍然存在,遺留的土地、生活方式及管理制度等仍保留傳統農村特征。為加快城市新區建設,拉大城市框架,提升城市品味,城中村改造勢在必行。文章以浙江省寧波市象山縣為例,對此進行了探討。

               關鍵詞:城中村改造城市規劃困難對策

               中圖分類號:F292

               文獻標識碼:A

               文章編號:1004-4914(2013)01-039-03

               一、城中村基本情況

               浙江省象山縣的丹東、丹西街道行政區域78個村莊,可劃分為三類:一是建成區內完全沒有農用地的“城中村”;二是城區毗鄰土地被收儲或留有部分農用地的“城邊村”;三是仍有大量農用地,已納入城市遠期規劃建設的“城郊村”。筆者為方便起見,將以上三類統稱為城中村,主要有以下幾個方面的問題。

               1.村莊規劃落后,現代城市難以相容。城中村大多沒有規劃,住宅、商業、工業和農業生產等用房混雜。城市規劃控制后,除有些村民擅自建房外,很少有按城市規劃新建的房屋。村莊建筑密度大,風格單一,品位低,與象山縣現代生態旅游濱海城市要求不相協調,影響城市綜合景觀。2001年,象山縣城市總體規劃出臺后,初步統計有60%以上村莊都涉及城市道路和公建等設施拆遷。

               2.村莊用地粗放,土地資源浪費嚴重。村民住宅都為低層(1~2層)房屋,90%為一戶一宅,10%一戶多宅,多數為本村村民,也有少數外地常住戶,合法建筑容積率在0.7左右。房屋布局不合理,村內空閑地多,多數無法利用或難利用。如黃家塔村128戶村民,已有村莊建設用地89.9畝,還有缺房戶40戶,需向村外擴展宅基用地20畝,按改造后安置用地62畝對比,該村將粗放多用地48畝,城區各村在不同程度上都有這種浪費現象。

               3.違章建筑泛濫,外來人口集聚。由于城市多年規劃控制,村民建房得不到及時解決,加上外來人口劇增,有大量出租房需求市場,多數村民在自家庭院、自留地及承包地上違章搭建出租房和其它房屋,特別是“城邊村”更為突出。如上半河村70戶村民212人,就有1000余人外來人口租住,村內擠滿人,有的還在村外違章搭建違法占地7畝左右。出現廢品回收站、油污處理點、小販經營場所等,成為城鄉藏污納垢之所。盜竊窩贓、聚眾賭博,鬧事斗毆等社會丑惡現象時有發生,給社會治安問題造成很大壓力。

               4.環境質量低下,基礎和社會服務設施落后。城中村集體經濟仍比較薄弱,村集體或政府對村基礎設施投入較少,大多村莊地勢低洼,臺風季節經常受淹,有的村莊淹水達1米左右,抗災能力低;村中供水、供電、電信、煤氣、排水等市政設施不完善,隨意拉線鋪管隨處可見,排污不暢,垃圾成堆,環境“臟、亂、差”;道路狹窄彎曲,消防通道嚴重受堵,存在著嚴重的消防安全隱患;村內生活服設施缺乏,多數村莊沒有規范的幼兒園、公共文化娛樂場所,沒有衛生服務站等服務設施,村民社會保障滯后。

               5.村莊管理混亂,社會矛盾突出。城中村都保留農民集聚而居的農村生活方式和傳統的管理體制,又與城市緊密相連,容納于城市之中,形成城鄉并存的二元結構。普遍存在以下矛盾:(1)城市規劃控制同農民宅基用地建設需要之間的矛盾,出現大量違章建筑和土地違法交易。(2)村莊本位主義與服從城市規劃建設需要之間的矛盾,出現部分村民阻礙城市建設土地征用和道路等公共設施建設拆遷工作,借集體或其他團體名義要挾政府及建設單位獲取個人利益。(3)村民生活保障和城市建設提前儲備用地之間的矛盾,許多農民過早失去土地后,生活保障問題得不到落實,存在就業難、醫保額少、無養老保險等現象。同時政府低價征用和高價出讓土地造成農民心態失衡,對舊村改造要求獲得利益的期望值很高。(4)村基層組織權力之爭和村民內部派系斗爭等內部矛盾,隨著城市建設帶動周邊村莊經濟迅速增長,村基層組織權力之爭更加激烈,有些村班子缺位,組織渙散。村民關系復雜,帶有情緒和派系之爭,少數不良分子開始蓄意破壞、搗亂,阻礙拆遷改造工作。

               二、城中村改造面臨的主要困難

               城中村改造是一項宏大的系統工程,涉及經濟社會發展等各個方面,其出現的問題是城市建設過程中必須解決的問題。主要困難有:

               1.思想不統一,工作缺少合力。城中村改造涉及計劃、土地、規劃、建設、街道、財政等多個部門的職能,需各部門統一思想合力工作。象山縣城中村改造客觀上說,還沒有形成一種合力,各自為政,缺少銜接。由各部門共同討論制定的象政辦發[2004]110號《關于加快城區改造實施意見》文件,在具體實施中仍有部門指導思想認識不到位,對改造模式、程序和優惠政策等存有異議,卻又沒有及時根據各自職能提出調整方案,采取更好的辦法。出現改造主體、規劃選址、規劃條件、安置用地面積難確定,項目審批及程序操作不能按文件規定順利進行,各環節不配套,大小事務都要通過縣政府多次協調解決,有的還不能解決,制約改造進度。

               2.政策配套滯后,程序難以操作。城中村拆遷改造以征用集體土地拆遷村民住宅為主,有關政策在全市內都不盡一致,不夠完善,表現為:(1)象山縣以村自主改造模式有別于寧波市內其他縣市以政府統一拆遷改造模式,政策上有很多不能類同,程序不一致,給我們項目報批帶來了困難。如村民余留安置用地就不能以村經濟組織為主體報批,余留安置用地不得按市場評估價補交出讓金轉讓等。在村民都能夠自愿接受改造的情況下,報批手續仍十分繁多,程序復雜,挫傷村民自主改造積極性。(2)寧波市里原有政策中有些主要條款,在象山縣試點改造實施中,難被農民接受。如調產安置政策,在250m2內按擁有合法房產等同面積為標準實行調產安置,該規定使經濟困難、房屋少的村民得不到公平的安置補償,執行政策受到抵觸,普遍要求安置與原有房產分離,每個村民都應平等享受農村宅基地政策,在250m2內平等享受安置房屋。(3)縣里改造配套政策不夠完善,城區改造配套政策已顯滯后,原有的實施細則和拆遷補償標準等規定,操作性不強,拆遷標準粗略又不靈活,使評估不能正確、公平地體現實際價值,試點改造工作中,進度已明顯受到影響。?3.規劃導向不夠明確,缺乏總體改造計劃。城區內村莊改造規劃目前還沒有一個明確的方案,也沒有將城中村改造納入區域性的開發規劃,改造缺少計劃性和前瞻性。村莊修編的規劃大都是在原村莊上進行適當調整,拓寬道路,擴展用地,仍保留原有小村莊和農村一戶一宅的居住特點,與現代城市集約用地、規范建筑的社區建設要求有很大差離。改造村莊缺少整體規劃的引導,哪些村莊需要整村拆遷改造,哪些村莊需要完善村莊規劃進行道路拆遷改造,哪些村莊需要合并選擇統一安置區進行異地改造,還沒有根據象山縣城市總體規劃功能布局、公建設施建設、城市建設計劃、村莊集體留用地規劃、土地利用規劃、房地產宏觀調控政策和經濟狀況等要求,出臺詳細的改造規劃和總體實施方案,改造帶有隨意性,政府缺乏主導作用。隨著城市進一步推進,城中村矛盾會更突出,改造時間更緊,難度更大。

               4.政策優惠力度不夠,整村拆遷改造缺乏信心。象山縣與廣州、深圳等外地優惠政策比較力度不夠,整村拆遷改造按村莊現有建設用地(包括紅塊圖)實行等地調換,多數村民缺乏信心。主要原因:(1)改造集約下來的余留安置房用地,按土地市場評估價20%~25%補交給國家出讓金,財政增加了收入,村民只享受到很少部分利益,還不能達到村民最低要求。(2)道路等公建設施拆遷村民住房,政府把應該出資的補償費納入等地調換的安置用地內,由村莊自行處理,不給予資金補償,使村自主拆遷改造成本明顯增加,有些村莊最低利益不能保障,改造難以啟動。(3)近幾年國家房地產宏觀調控,房地產形勢并非像前些年火爆,市場運作競爭不激烈。

               5.村集體經濟薄弱,改造工作技術力量不足。城中村改造工作面廣、政策性強,從政府職能和角色看,不宜包辦拆遷、開發建設、安置和房屋出售等一切事務。從村集體本身的職責、人員素質、技術力量及其本位利益等角度看,存在許多不足和不宜之處。所以,以村經濟合作社為主體,自主改造實踐中,雖有很多成功之處,但村里無法獨立操作,只有由政府把關,幫助操作,做好全面服務工作,才能完成。目前,縣公共建設管理中心,只有一個科室3至4人從事工作,存在力量不足,協調乏力,權責不對稱的情況,改造工作步履艱難。

               三、城中村改造的對策建議

               針對象山縣當前城市改造存在的實際問題,要推動城中村改造工作,必須按照國務院《關于控制城鎮房屋拆遷規模,嚴格拆遷管理的通知》精神,從社會和諧穩定發展的大局出發,堅持正確的輿論導向,做群眾耐心思想工作,充分發揮村民自主改造的積極性。制定統一改造政策,堅持統一標準、公開操作、依法拆遷,堅持等地調換、補償自給、讓利于民,堅持統一規劃、統一開發、統一管理三項基本原則。以群眾滿意為標準,認真擬定改造方案,切實為民謀利益,維護廣大群眾的合法利益。

               1.正確認清形勢,認識改造重要意義。正確認清城中村改造形勢,是推進城中村改造的基礎,當前象山縣城中村改造面臨良好的機遇。城中村改造是一項政府和廣大群眾都能夠獲得“雙贏”的實事民心工程,對構筑和諧社會,發展象山縣經濟具有戰略性的意義。城中村改造有利于改變城市整體面貌,提升城市品位;有利于改善村民生活環境,提高村民生活質量;有利于合理利用集約用地,發揮土地效益,增加財政和農民收益;有利于城市公建道路等設施順利建設,拉大城市框架,加快推動新城區建設;有利于拉動全縣經濟增長,促進兩個文明建設和社會全面進步。

               2.理順各項關系,加強組織領導。按《象山縣城市建設征用集體所有土地房屋拆遷實施細則》中規定,縣各級部門和街道,根據各自職責,協同做好城中村改造工作。(1)明確職責,理清主管部門和被管理單位之間的關系。城中村改造主要涉及集體土地的政策處理,縣國土資源管理局是象山縣征用集體土地房屋拆遷的主管部門,建議專門設立一個管理科室,及時出臺相關政策,對從事縣城中村改造的單位、拆遷人以及被拆遷人加強政策指導和業務管理,要求各部門積極配合,理順省、市審批操作程序,加快改造工作。(2)理清國家、集體、村民之間的關系,在村民自愿的基礎上積極開展改造工作。城中村改造要讓百姓真實了解實際得到的利益,真正享受到國家的優惠政策和集體利益。通過民主推選成立村級改造議事及工作小組,直接接觸村民,做到公開信息、公平補償、公正處事,使大多數村民支持改造,形成良好的改造氛圍。(3)理清城中村改造專設機構的職能關系,加強隊伍建設??h公共建設管理中心是城中村改造專設機構,法律及法規上都沒有明確的行政職能,現有的工作職能只能依附于有關部門發揮作用,涉及集體土地的要依靠土地部門,涉及部分國有土地的要依靠建設部門。建議專設機構的應對口歸屬,配備專業人員,加強隊伍建設,必要時成立集體土地房屋拆遷公司,或者抽調土地、建設、規劃、計劃、街道等有關部門專職人員合署辦公,它對城中村改造成敗起著至關重要的作用。

               3.統一規劃引導,確定改造實施計劃。城中村改造專項規劃和改造實施總體計劃,應是象山縣開展城中村改造的首要任務??茖W的規劃是“龍頭”,它能夠杜絕新“城中村”的產生,防止城市改造重復建設,能夠合理消化土地存量,有效控制房地產年增量。一要遵循城市總體規劃和土地利用總體規劃,補充城中村改造規劃內容,完善總體規劃,及時調整土地利用規劃,保證安置用地落實。二要區別對待“城中村”、“城邊村”、“城郊村”三種不同類型村莊改造的詳細規劃和實施計劃。三要充分考慮縣對房地產市場宏觀調控政策,以及改造地塊土地政策和經濟上是否具備可行性,在計劃內分片安排,成熟一個改造一個。具體按以下方案進行:(1)規劃選址。按照就地、就近安置原則?!俺侵写濉蓖膺w安置的,在城東、城西規劃兩處安置用地,可通過“城邊村”整村拆遷改造統一解決安置用地;“城邊村”和公建設施涉及拆遷量大的“城郊村”,要求其進行整村拆遷改造,結合土地征用和村集體留用地進行就地安置,也可在本村或他村進行地級差價補償調整實行異地安置;“城郊村”原則上在村內空閑地上及村邊緣土地上安置,符合條件的小自然村按村莊拆擴并要求合并改造。(2)建設條件。以保證安置區幾十年規劃不落后,具有中檔及以上品位。以提高容積率,集約用地,提高土地效益為原則。規劃“城中村”、“城邊村”以多層為主,鼓勵建設小高層和高層建筑,嚴控低層一戶一宅建筑。城郊村以聯體房建設為主,鼓勵建造多層復式房。(3)安置面積。對完全失土的“城中村”外遷拆遷戶轉變集體土地為國有土地性質,由政府統一落實安置區,按國有土地拆遷政策規定實行調產安置或安排經濟適用房解決;對有足夠宅基地及有大量耕作土地的村莊,制定統一辦法和標準落實安置面積,確保村與村之間平衡??梢园创瀣F有的建設用地加上村缺房戶及公建用地進行等地調換,確定凈土地安置面積,或者按農村宅基地管理辦法要求,按村常住總農戶數(包括依法可分戶的農戶)每戶250m2或以內安置房建筑面積,以安置建筑面積和容積率關系確定村安置用地面積;政府再對改造集約出來的建設用地,根據土地的實際價值,給予適當資金返還,加以調節。(4)實施計劃。改造規劃按分步實施、先易后難、先急后緩的原則實施,根據每年房地產需求量多少來控制改造量。為加快改造速度,縣房地產開發用地盡量要滿足城中村改造需要,保證每年整村改造1至2個村,落實外遷安置200至300戶。?4.明確改造模式,規范操作程序。按象山縣“政府主導、自主改造、市場動作”的城中村改造模式,靈活確定主體,做到合法程序,按規范操作,簡化各個環節。建議按以下規范程序操作:(1)村集體申請。以村民自愿改造為前提,以村支部、村委會支持開展具體工作為基礎,規定要有80%以上村民簽名同意,并由所在街道審核同意后,向縣公共建設管理中心提出申請。(2)縣政府確定改造項目。按縣城中村改造專項規劃和改造實施總體計劃要求,由縣公共建設管理辦公室報縣政府,組織有關部門論證,對條件成熟的村莊予以批復,防止一哄而上。(3)各部門各司其職,相互配合。先由規劃部門選址,劃定紅線,確定規劃條件(或詳細規劃),由土地部門確定安置用地面積。由縣公建中心及街道組織村基層組織和村民開展具體工作,討論確定村民安置和拆遷補償方案及其它配套問題,搞好市場評估。由計劃發改局立項及有關部門辦理招標所需的手續。由有資質單位制定改造項目招投標標書,由土地管理部門組織,在縣招投標中心進行公開招投標,招標內容包含改造代建項目和土地使用權出讓等內容,一次性綜合處理。(4)拆遷、建設、安置。村經濟合作社按程序領取房屋拆遷許可證,委托有資質的評估單位評估,與拆遷戶簽訂拆遷補償安置協議書,妥善處理好臨時過渡,然后實施房屋拆除、地塊的改造開發建設、權證登記和安置房分配工作。

               5.抓緊完善政策,加快落實改造措施。城中村村改造政策主要是土地政策、舊房拆遷補償政策和優惠政策。(1)把余留安置用地中的政府收益納入村莊改造進行市場公開處理,以村經濟合作社為拆遷主體,整體報批用地,對余留安置用地按市場評估價補交出讓金,作抵價抵押轉讓給代建單位,允許進入市場。也可以把村莊改造成本及要求納入政府土地市場公開處理,即村民的回遷安置用地由村經濟合作社直接報批用地,余留安置用地納入土地儲備,把村莊改造成本及要求作為余留安置用地公開招、拍、掛的前置條件,直接出讓給開發商,政府依據市場地價按規定補交出讓金的標準收取出讓金,余額全部返還給改造村莊。村民回遷安置房統一按國有劃撥用地供地,余留安置用地按出讓用地供地。為了穩定社會和房地產市場調控管理,對村民回遷安置房屋在取得合法權證五年內規定不得轉讓。(2)城中村改造是否合理化主要是舊房拆遷安置補償政策,象山縣主要依據是象政辦發[2004]195號《象山縣城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理實施細則》和象價[2004]66號《關于城市建設征用集體所有土地房屋拆遷補償安置有關價格和費用的通知》文件。在試點工作中仍有許多規定有待調整完善,特別是安置辦法和舊房補償標準,應盡快出臺更具體、更符合實際、更便于操作的配套政策。(3)城中村改造是否人性化在于改造優惠政策,象山縣改造優惠政策優惠幅度仍有余地,可對地段差,公建設施占用多、村莊建設用地不足的整村改造村莊給予適當傾斜,在規定應交費率、建筑容積率上以及調整部分村集體留有用地等辦法,再給予優惠配套政策,調動改造積極性。

               6.加強與社區結合,綜合解決各類配套問題。城中村改造完成舊房拆遷和安置工作后,必須與街道和民政部門聯系,解決配套問題,促使農村體制向城市體制的整體轉換,傳統農村居民向城市居民演變。(1)正確處理好集體經濟。在改造過程中對村余留少部分土地進行一次性處理,收儲或集體回收委托街道統一土地流轉和按約定協議處置;落實村集體留用地,按縣集體留用地政策處置和使用;全面進行清產核資,處理不良資產和債權債務,實行集體經濟股份制改革。(2)逐步撤村改社區。安置小區建成后,一切都按社區要求配套,處理好村民安置區的物業管理等問題,促使村委會向社區轉換。(3)完善社會保障體系。在農村現有的保障機制中,允許選擇與城市居民同等保障機制。處置集體經濟時,首先解決村民養老、醫療、就業等社會保障問題,確保村民無后顧之憂。

               參考文獻:

               趙紅平.關于城中村改造的思考.價值工程,2011(21)

            談一談引導城中村城市化的若干對策篇5

              提要:從城市化的角度出發,分析了城市快速發展中城中村存在的問題,指出城中村的村民處于弱勢競爭的地位,他們的素質急需要得到提高,并從優化空間結構布局、管理制度、城市規劃的功能和完善文化教育功能等方面提出了合理的建議。

               關鍵詞:城中村;城市化;和諧發展

               作者簡介:殷乾亮(1970-),男,江西財經大學旅游與城市管理學院講師,碩士,研究方向為城市生態學。(江西南昌330032)

               隨著農業用地逐漸被轉換為非農業用地、第一產業向第二產業和第三產業大規模轉移、農村人口向城市人口轉換,城中村的發展面臨著巨大的挑戰。在城市發展、用地向外擴展、農村被城市征用土地而“被牽引”走向城市化的過程中,城鄉結合部位在地域空間上具有破碎、零亂和不連片的特點。近年來,城中村現象已成為社會各界的熱門話題,幾乎每年的中國城市規劃年會都會把“城中村”列入大會的參考議題,研究城中村的文獻也日漸增多。

               一、城中村的概述

               隨著社會的迅速發展,城市的規模急劇膨脹,在城市的邊緣地帶發生了日新月異的變化。關于城市邊緣地帶的界定,從不同的研究角度出發,雖然有“城中村”、“城鄉邊緣區”、“城鄉過渡帶”、“城鄉結合部”等不同的描述,但落實到具體的城市地域上,它們都有一定程度上的重疊,甚至有些概念根本上就是對同一地域的不同定義:如周一星教授對北京市“近郊區”地域范圍的描述與顧朝林教授對北京市“邊緣區”范圍的描述其實質內容一致。吳良鏞教授也曾指出城中村是城市與鄉村的交接地區,即位于城市和鄉村之間的過渡地區。

               從上述的研究可以看出,城中村是城市化的結果,城中村不和諧的問題也是由于快速城市化所產生的,成為城市化的巨大阻力,不僅對人居環境的塑造以及和諧社區的創建產生不良的影響,而且隨著城市的擴張,城中村問題有進一步擴大的趨勢。解決了城中村存在的問題,也就解決了城中村的民生問題。因此,城中村問題是值得研究和探討。

               二、城中村問題的特征

               (一)勞動力閑置,整體生存技能不高

               農業生產力的提高,不僅滿足了日益增長的人類基本需求,而且導致了越來越多的農業剩余勞動力。工業化的快速發展吸收了大量的農業人口,使之轉化為城市人口,城市圈層式的向外擴展,吞并了周圍的農業用地,失去土地的農民也就由農業人口變成了非農人口。但就適應城市生活的技能而言,這些人普遍一無技術、二無文化、三無任何其他優勢,工業的發展雖然為城中村的村民提供了大量的就業崗位和機會,但處于城市邊緣地帶的農民則感到束手無策,大量農民只能從事簡單的體力勞動,面對復雜的工業化生產則可望不可及。相當部分農民“種地無田,就業無崗,低保無份”。

               (二)流動人員大量集聚,環境惡化

               在城市轉型過程中,因城中村的行政邊界劃分不明確和管理不到位,城中村就為外來人員暫時的落腳提供了方便。由于生存競爭力的制約,他們大多數只能從事臟、苦、累的行業,不但工作不穩定、收入較低甚至有工資拒付的風險,而且缺乏社會保障、合法權益常被嚴重侵犯。工作上的不穩定往往導致經濟上的困難,甚至難以維持最低標準的生活需要,從而引發犯罪行為,給城中村帶來了社會環境的惡化,嚴重影響人與社會、人與人和諧關系。另外,由于區位關系,城中村常成為工業區污水排放,垃圾隨意堆放等污染嚴重的地帶,生活、居住、生態環境逐漸惡化。

               (三)思想觀念陳舊,制約城中村的發展

               對于城中村的村民來說,他們祖祖輩輩以土地為生,依靠土地獲取基本的生活資料,對土地有著特殊的感情。在城市化過程中,既使城市政府或工業化的企業提供了一定職業崗位,他們也有十分不情愿或抵觸情緒。再者,在城市政府轉讓開發土地的過程中,村民也從土地上看到了巨大的商機和土地的使用價值,村民對土地的依賴程度和利用方式也發生積極變化。因此,對土地的開發和占有則不擇手段,先下手為強地進行了圈地建房,出租私房的“生財”運動,繼而在整個村中蔓延,并成為“高密度、高容積率”為空間特征的城中村出租屋私宅建設惡性發展的催化劑。這種落后的自私自利、發家致富的思想觀念嚴重影響了城中村健康良性發展,他們缺乏建設和發展城市的義務感和責任感。

               (四)產業結構調整帶來的負面影響

               城市政府強調產業結構升級,鼓勵資本密集型產業與高新技術產業的發展思路,加劇了失業下崗職工再就業的困難,使結構性失業問題更加突出,對于處在弱勢群體的城中村的村民來說,無疑是雪上加霜,始終處于競爭的被動局面,痛恨城市化剝奪了他們賴以生存的土地,激化了村民與社區或地方政府部門的矛盾,增加了社會的不安定因素。

               三、解決城中村問題的建議

               (一)優化城中村與城市的空間結構布局

               城中村的租住問題,可以通過城市經濟總量的擴大和產業結構調整來解決,在城中村改造的過程中,通過調整城市空間結構,尤其是產業結構、改善優化城中村的區位條件,結合城中村村民就業技能的實際情況,建議將一些產業技術含量不高、基本能滿足村民就業要求的產業布局在城中村的區域許可范圍之內。同時城市政府可建立多核心、多組團的發展格局,降低城中村人口聚集密度,分解分流外來人口的能量關系,改善城中村的社會、文化、衛生居住環境,緩解城市交通、公共服務設施的壓力,分散城市發展的機會和能力,吸納、化解城中村的矛盾,促進城中村良性互動發展。

               (二)消除制度不到位的管理缺陷

               在改造和發展城中村時,城市政府要積極引導市場進入,協調市場規則,健全相關法律法規,完善公共政策的服務力度,創建以城市帶動鄉村發展的新機制。公共政策作為政府調控利益主體,利益集團之間關系的基本工具,應具有鮮明的“價值立場”,即應按照“公平邏輯”,優先關注、關心和救助社會弱勢群體。社會保障制度是國家社會穩定與和諧發展的基石。所以,要構建和諧發展的城中村,就要掌握和了解城中村存在的問題、性質和治理原則與方法,將城中村居民的子女教育、失業保護、防病治病納入社區管理,并建立以養老保險、醫療保險和最低生活保障為主要內容的社區社會保障制度,承擔社區居民就業和社會保障的救助責任,保障城中村居民的利益不受侵害,避免補償不足而產生負面效應,實現社會的總體和諧與公平。解決好農民尤其是失地農民和進城農民工的社會保障問題是緩解與抑制社會問題的重要措施。

               (三)充分發揮城市規劃的作用

               在當前城市化進程加速發展的形勢下,要打破規劃上的城鄉二元結構,把城中村建設納入統一的規劃管理,進一步增強規劃意識,通過統一規劃,統一布局,推進城中村基礎設施建設,實現公共設施資源共享。在具體實施過程中,建議按照節約利用資源的原則和小區化、公寓化的形式,建設一批具有樣板效應的城中村,帶動其他城中村的建設。避免大規模推倒重建現象發生,對于一些富有地域特色的村莊盡可能保留其原有的空間結構,延續其文化文脈,遵循規劃建設的“門檻理論”。城中村不是貧民窟,更不是難民營所在地,他們和城市富人享有同等的權力。城市規劃、住房建設塑造的是一種凝固的社會架構,如果這種凝固的架構是以貧富分化為前提,那么就可能把已有的貧富差別固定下來。這對社會而言,是莫大的威脅。

               (四)完善文化教育功能

               對于城中村而言,由于外來人口的大量匯集與本土居民在有限的就業空間中產生了一定的競爭矛盾,以及在多元文化、多種生活方式、人生觀、價值觀相互沖擊的條件下,迫切需要加強和完善文化教育功能。首先要創辦創業就業培訓機構,幫助無業、失業人員獲得創業和就業的知識技能,并為創業人員提供創業啟動資金扶持。其次要培育健康的社區文化,可以從居民的風土人情、飲食習慣、建筑空間特色、建筑環境特色、建筑格局特色等方面人手,培育出具有人才型的市民素質,學習型的社區風氣,創新型的社區主流文化。再次可建立健康的社區心理。健康的社區心理有助于建立和維護社會的穩定。它不但可以使社區成員之間形成互幫互助的社區文明氛圍,也可凝聚社區成員的歸屬感和責任感,齊心協力,共同建設好城中村健康的社會環境。

               四、結語

               城中村的形成和產生實際上是社會經濟發展中一個必然現象,當前,構建和諧社會的一個重要任務就是關注民生問題,逐步縮小城鄉之間發展的差距、解決城中村人口的生活保障問題。生計問題是人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。文化教育是民生之基,創業就業是民生之本,收入分配是民生之源,社會保障是民生之安全網。因此,當前解決城中村的問題,對維護社會穩定和社會公平,促進社會和諧及可持續發展,具有十分重要的意義。

            談一談引導城中村城市化的若干對策篇6

              【摘要】從對城市化過程園林管理問題及對策探討,介紹了城市化園林綠化工作的現狀,探討了城市化園林綠化工作存在問題,給出了城市園林綠化工作的對策,提出了城市園林綠化工作要加強管理做好總體規劃,為城市化園林綠化工作的探索,給出了城市園林綠化的新思路。

              【關鍵詞】城市綠化;園林現狀;對策探索

              當前我國城市化過程園林管理得到了一定的發展,園林綠化是美化人居環境和提升城市品位,是城市化過程園林管理綠化,實現城市發展的重要保障。但園林管理仍然存在一些問題,其中有社會經濟的原因,也有體制等其他各方面的原因,它們阻礙了城市園林的可持續性發展。對加快我國城市化進程,受到了影響。目前,我國城市園林綠化建設投入多,規模大,實現了跨越式發展,有了突破性增加。然而,對于生態城市建設和經濟社會發展而言,仍普遍存在一些問題。我國的園林管理仍未從根本上消除計劃經濟時代的管理模式,跟不上市場經濟的發展要求。

             ?。保鞘谢瘓@林綠化工作的現狀

              改革開放30多年來,我國城市化建設得到高速的發展,高樓大廈平地而起,展現在人們面前的是一幅絢麗的景觀,但這絢麗的建筑景觀必須有城市園林綠化的襯托才顯得更有氣勢?;厥捉▏詠砦覈鞘芯G化工作的發展的過程,可以概括為是以植樹種花的綠化過程。在城市綠化是根據各地區的實際環境,需要一個長期的合理規劃。因此,在選擇綠化植物種類時,選擇的品種基本上是以城市的偏愛為主。例如:木棉、澳洲鴨腳木、細葉欖仁、麻楝、大葉榕、橡膠榕、秋楓、雪松、和其他灌木,至于選擇花卉植物,來覆蓋地面和草坪很少考慮的。改革開放以后,我國的園林技術人員,通過考察西方先進國家的綠化工作,建立了國外景觀建設的新理念,通過我國園林綠化工作與西方國家城市園林化的學習、接觸和廣泛交流,使我國城市景觀的規劃思路也越來越開放、景觀的形式越來越豐富。使我國在園林中的開始設計越來越多種類的樹種和植物,使城市綠化工作設計更靈活,布局更合理的水平上。

              2.城市化園林綠化工作存在問題

              城市化園林綠化工作,目的是為了在城市化過程園林中林木的綠化率,觀賞景觀質量得到改善。達到人與自然和諧。但是在我國園林綠化工作中,許多城市,只是結合舊城的改造,對新區進行了建設,因此,在我國城市進行合理規劃城市園林的綠化工程,還需要一個較長的時間才可以完成。存在如下問題。

              2.1城市化園林綠化工作管理不到位

              我國城市的綠化景觀規劃還缺乏一個長期和科學的長遠觀念。缺乏統一協調的管理體制,相關職能部門的綜合協調作用未能充分發揮。由于在設計思想上沒有更穩定、長期的規劃,因此在具體指導城市綠化規劃系統的時候,還沒有樹立堅實城市園林建設的基礎,導致城市景觀規劃的編制與實施數量的脫節,致使城市綠化中的各類綠地的嚴重不足。由于城市園林管理體制問題,職能部門的綜合協調作用難以發揮,時有發生侵占城市園林綠地的事件。

              2.2城市園林綠化與監督機制問題

              分析園林綠化工作和布局發展不均衡原因。一是社會綠化的熱情不高,道路和街道和公共園林綠化數量相對較少,老舊住宅的設計規定,村莊改造的布局和城市的規劃,例如道路拓寬改造重建是利國利民的事,但是改造重建中對毀林不在少數。這主要是由于監督機制不健全。但在我國,很多城市園林管理部門還沒有監督機制。所以監督本身具有缺陷和信息不完全透明狀況。盲目追求景觀,一味追求大氣派,又不注重城市園林綠化施工的質量,又缺少施工技術人員的指導和規范,為施工單位片面追求高額利潤創造了條件,導致綠化成活率不高,損害了城市園林綠色工作的建設。給城市的園林建設造成很大的浪費,更重要的是貽誤了現代城市園林的建設的寶貴時間。

              2.3城市園林綠化與自然生態問題

              任何事物的發展都必須從長遠著眼,要樹立人與自然的和諧觀念,堅決不能破壞自然環境,否則,農村的樹木被移植到城市,不僅起不到綠化的作用,而且很容易發生沙塵暴等災害。而移植到城市的樹木成活率又低,得不償失。另外,許多城市為了使城市外貌變美,單純追求外在的表面的綠化,把已成材的名貴樹木,花費較大的投資從邊遠地區移植到城市中,初看起來城市街道大樹參天、綠樹成蔭,感到壯觀魅力。但這種綠化的方式卻使人擔憂,移植的成材樹木,成活率不高,到最后,人材兩空。因此,在城市園林化中要注重具有實用功能的綠色空間,要考慮廣大群眾的需求,不盲目追求高檔。要樹立“以人為本”的理念和服務功能,從滿足人民的需要做起。要利用科學的指導理念,在城市園林綠化中要對綠化的植物采用多樣性與生態環境結合的形式。園林綠地的設計要符合規格,要按照自然規律綠化,決不能只追求短暫的美麗。

              3.城市園林綠化工作的對策

              3.1城市園林綠化工作要加強管理做好總體規劃

              城市園林綠化工作要根據當地的條件,進行整體規劃。要在設計中堅持可持續發展的理念,加強城市綠化規劃的制度化、規范化,制定發展城市綠地指標,合理安排各種園林城市綠地建設與城市綠化環境的空間布局、綠地結構布局,向人們最需要他們的地方,提高綠化平衡,保護和改善城市生態環境、優化城市居住環境,促進城市可持續發展的目的,確保質量的規劃。根據城市的特點,充分利用城市本身現有地形地貌,將城市文化和風格,體現在園林綠化的設計之中。

              3.2城市園林綠化要布局合理

              城市園林綠化要主次要分明,園林植物配置生物要多樣性、要呈現豐富的層次,要多栽培四季鮮花,要遵循景觀與環境的和諧、生態和諧、人的和諧。提倡在植物配置上以當地品種為主。要慎重引進稀有的樹種。要注意結合當地的生態環境,保護生態安全。要構建結構合理的綠色空間布局。植物配置和生長的生態法律應當遵守科學確定植株密度,形成喬、灌溉、花、草各種植物多樣性相結合的模式,促進城市綠色生態效率。

              3.3加大投資探索城市園林綠化新思路

              探索城市園林綠化的新思路,利用有限的空間達到綠化、美化的目的。例如利用城市屋頂綠化、垂直綠化途徑,都能增加綠化程度和美化程度。讓城市居民享受城市景觀的美感。城市化園林綠化應以不同種的植物有機結合為原則。應樹立以花草配灌木、以灌木輔喬木的科學綠化觀念。速生與慢生樹種結合,近期遠期結合,有計劃使慢長樹種替速生樹種。形成春季有花、夏季有蔭、秋季有果、冬季有綠的北方城市園林景觀。

              4.結語

              城市景觀是美化人們生活環境,改善城市的生態環境,保護環境,提升城市品位,實現城市可持續發展的一個重要城市基礎設施建設。為了使城市景觀得到發展,提出探索城市園林綠化的新思路。[科]

              【參考文獻】

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            談一談引導城中村城市化的若干對策篇7

              近年來,我國城市化進程不斷加快,其中城市農村改造工程是一項極其重要的改造工程。在我的家鄉也正在推進城鎮化,大量城中村也在面臨城中村改造,這其中所涉及的一些關于城中村改造的問題,面對各種問題,我們應該有相應的管理辦法,讓城市化發展歧途變坦途。

              城中村是指在推進新型城鎮化建設進程中,廣大農村的耕地被大量征用,失去耕地的農民仍在原村落居住,但生活方式、收入來源等都發生改變的居民區。廣義上講,城中村是指在快速發展的城鎮化進程中,居住在城鎮,但在基礎設施、公共服務、經濟收入和文化理念等方面落后于城鎮發展的居民區。城中村在一定程度上為城鎮建設做出了貢獻,但是隨著城鎮化水平的提高,城中村與城鎮整體的發展越來越不協調,負面影響越來越突出,迫切需要改造。

              通常所說的城中村改造是指物質形態的改造,主要包括對城中村房屋、道路、綠化景觀、社區規劃布局等方面的重建,這種改造的結果還會導致土地所有權屬方面的變革、管理體制的變革、經濟體制的轉型和村民素質的轉型等。城中村改造不僅使村民享有真正意義上的市民待遇,享有均等化的公共配套服務和優美的居住環境,過上高水平的城鎮現代文明生活,而且使整個城鎮環境得到改善,體現社會經濟的發展和時代文明的進步。

              城市規劃對城市發展的意義非常明顯,其主要內容應當以城市各項政策為基礎,以此在城中村改造規劃當中強化社會更新、充分發揮出規劃人員左右,并且在促進公眾參與、完善實施評價及反饋制度優化方面加強其先導作用。在整個過程中,要充分體現公共政策的本質屬性,將居民社會保障內容納入社會更新規劃,科學配置教育和就業培訓資源。積極承擔對居民進行職業技能培訓的責任,充分提高他們融入城市社會的能力,最終加快由村民角色向居民角色的轉變;針對城中村居委會在社會公共治理當中的職責,應當強化對居委會的經濟支撐,促使社會事務管理從集團公司當中分離,由此形成全新的管理模式。

              針對土地權屬問題的研究,當前土地政策的推行與實施早已成為城市產業引導與城市空間健康發展的重要手段。首先應當做好土地儲備,積極完善土地儲備運行機制,在此基礎上不斷增強政府對于土地資源的管控力度。具體需要結合實際的城中村改造工程實際情況,在今后的規劃工作中,將其作為城市村鎮的公共基礎設施用地加以推廣,從而納入政府土地儲備的范圍。其次,要建立良好的協調和互動機制,重新安排土地儲備、城市更新辦公室和征地拆遷辦公室之間的關系。最后通過拓展資金渠道的方式,廣泛的吸納社會資金參與其中。

              主要需要計劃拆遷,促使拆遷工作進展具備一定的靈活性。由于拆遷安置所涉及的不動產處置迅速成為利益沖突的主要環節。拆遷安置這項工作因為直接涉及到居民們的不動產處置問題,因此很容易成為利益矛盾沖突的關鍵點,其針對城中村改造規劃的推行而言意義重大:一是充分依照拆遷可行性研究來針對拆遷費用進行科學估算,并將拆遷費用作為其規劃方案的重要依據。二是應當充分結合近期的改造規劃方案,以此制定出科學合理化的、符合實際情況的編制拆遷計劃,并且需要提前進入其中進行調查,以此來明確界定拆遷范圍當中土地產權關系。三是需要不斷優化市場環境,由此構建和培訓專業化的拆遷服務隊伍,據此來切實提升服務人員的素質,實現工作模式的改革。三是應當不斷優化土地市場環境,需要構建專業化的拆遷服務隊伍,大力體系隊伍當中服務工作人員的素質水平,促使該隊伍真正符合市場發展需求。

              總之,淺談城市村鎮改造的運作,并指出了存在的一系列問題,提出了相關針對性的標準規劃和優化措施,對城市村鎮改造進行了規劃。提出了加強規劃對實現公共政策轉變、加強土地管理和調控、搞好安置補償工作的指導作用,以期完善城市村鎮改造規劃,實現城市穩定發展。

            談一談引導城中村城市化的若干對策篇8

              摘要:城中村是指由于城市的迅速擴展而包裹在城市地域中的農村居民點。由于我國長期實行的城鄉隔離制度造成的管理上的缺陷,使得城中村出現建設管理混亂、居住環境惡劣等問題,已嚴重影響到城市的整體發展,給城市日常管理和進一步發展,造成很多困難。隨著唐山市經濟的快速發展,越來越多的工業企業項目落戶高新區,使得高新區內可建設用地的規模越來越小,相反城中村的建設用地數量越來越多。這些城中村由于環境雜亂,公共設施不足,交通堵塞,市政管網缺乏等已成為影響城市景觀和制約城市發展的重要因素。因此,如何進行城中村改造,實現土地的集約利用,提升產業園區發展的總體實力和品位,成為高新區當前最為緊迫與關鍵的問題之一。

               關鍵詞:城中村;城市化;改造;規劃

               在城市建設與發展過程中,每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因為“城中村”指的是位于建成區邊緣、規劃建成區范圍之內、已被建成區包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規模不斷擴大、城區不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區。因此,“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。這項工作是城市發展的需要,是推進城市化的需要,是改善城市環境和提高城市質量的需要,是盤活城市資產、提高土地利用率的需要,也是控制各個“城中村”自行盲目發展、違法城市規劃布局所引發出的諸多違章建筑的需要。

               以唐山市高新區為例,“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。高新區規劃面積31平方公里,建成區人口由10萬增長到200余萬,高新區現轄20個村,目前中心區9個村已全部納入全市城中村改造計劃。新劃轉的11個村,按照外環線10公里之內全部納入城市總體規劃的要求,也將全部納入城市建設范圍。在未來幾年內,高新區城中村改造將全部完成,高新區村民變市民就要變為現實。

               一、城中村改造將要面臨的主要問題

               1.市政基礎設施配套差。

               2.公用服務設施不配套。銀行儲蓄網點少、面積小、服務差、水平低;科教文體衛等設施不能滿足需要,餐飲、修理、商貿等各項配套設施嚴重不足等。

               3.城中村傳統的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下,城中村傳統的村落文化面臨衰落,同時,村民的角色又沒有轉變成現代城市市民,村民面臨角色轉變的陣痛。

               4.城中村村民的就業率普遍較低。

               二、根據上述的問題。對城中村改造提出以下的建議

               1.實行分類指導與“一村一策”相結合的改造策略

               城中村改造,既要根據城市未來的發展方向確定改造的目標和方向,又要根據城中村的具體特征,采取“在整體改造戰略上實行分類指導,在具體改造措施上實行“‘一村一策’相結合”的改造策略。實行“成熟一村、改造一村,加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產生相結合”的指導方針。

               2.嚴格執行《中華人民共和國城鄉規劃法》。在今后規劃建設中要符合規劃要求、規劃布局和規劃內容。小區建設要尊重村民意愿,體現地方特色,依據“城中村”的具體地理位置,因地制宜的規劃、建設。

               編制“城中村”改造規劃,一要堅持將建設現代化大城市與推進新農村建設相結合,系統規劃、分布實施。二要堅持從環境生態性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則,做到優化組合,合理布局。三要將居住形態、社會形態、生活形態與城市協調統一,使“城中村”真正融入城市之中。四要堅持以人為本、實用為先;精心規劃、綜合環境注重居住、休閑、服務相配套,努力做到設施齊全、功能完備、環境優美。

               3.統籌考慮“城中村”居民的社會保障問題。一是參照外地的做法,要按照城鎮職工最低檔的養老保險標準制訂“城中村”的養老保險政策,使“城中村”居民真正與城市居民同等看待。二是要做好失地農民養老保障辦法與城鎮居民養老保障辦法的銜接。沒有實行“城中村”的失地農民,要先實行失地農民養老保險辦法,實施“城中村”后,原村民將不再繼續享受新型農村養老保險和農村養老保障,建議全部轉為城鎮職工養老保險或城鎮居民基本養老保險。三是要從政策上解決養老統籌資金問題。主要從四個方面解決資金:一是村集體房產土地轉為國有出讓土地,從房產資產拍賣所得中解決;二是對未利用地和農業用地實行統征,農村勞動力安置費直接用于養老保障資金;三是政府對征地村要繼續留有發展空間,發展空間土地由政府回收,按商業用地標準返一定比例給村里;四是市、區政府補助。

               4.積極發展現代服務業,優化第三產業結構。為進一步優化第三產業結構和提升城市功能,高新區在有選擇地發展傳統第三產業、努力提高就業水平的同時,要注重加強發展現代服務業,積極吸引高端人才來我區就業。目前高新區已經出臺《鼓勵和支持發展現代服務業的指導意見》,對包括總部經濟、金融服務、現代物流、高端中介服務、服務外包等行業進行重點鼓勵?,F在發展現代服務業的配套政策已經齊備,以后的重點工作是要加強對相關項目的招商引資。

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